Ao pesquisar um imóvel na internet, é possível encontrar propriedades aparentemente semelhantes anunciadas por valores muito diferentes. Diante disso, muitas pessoas selecionam alguns anúncios, calculam uma média e acreditam ter encontrado o valor do imóvel.
Embora os portais imobiliários sejam fontes úteis de pesquisa, essa prática pode produzir uma conclusão equivocada.
O preço anunciado representa, em regra, a expectativa inicial do proprietário. Já o valor de mercado precisa ser determinado por meio de análise técnica, considerando as características do imóvel, o comportamento do mercado e a finalidade da avaliação.
Qual é a diferença entre preço anunciado e valor de mercado?
O preço anunciado é o valor solicitado pelo proprietário para iniciar uma negociação.
Esse preço pode conter margem para desconto, expectativas pessoais, necessidades financeiras ou até uma percepção incorreta sobre a valorização da região.
O valor de mercado busca representar o valor pelo qual o imóvel poderia ser negociado em condições normais, considerando as circunstâncias existentes na data de referência da avaliação.
Por isso, o preço pedido em um anúncio não deve ser automaticamente tratado como o valor do imóvel.
Por que imóveis no mesmo bairro podem valer quantias diferentes?
A localização é importante, mas não é o único elemento que influencia o valor.
Dois imóveis situados no mesmo bairro podem apresentar diferenças relacionadas a:
- Área do terreno e da construção;
- Distribuição dos ambientes;
- Idade e estado de conservação;
- Padrão construtivo e qualidade dos acabamentos;
- Quantidade de vagas;
- Elevador, lazer, portaria e segurança;
- Posição na quadra e características da rua;
- Vista, incidência solar, ruídos e acessibilidade;
- Documentação e condições de ocupação;
- Oferta, procura e liquidez do mercado local.
Dessa forma, comparar apenas a localização e a quantidade de quartos pode não ser suficiente.
Os anúncios podem ser utilizados em uma avaliação?
Sim. Os anúncios podem integrar a pesquisa de mercado, desde que sejam verificados, selecionados e analisados com critérios técnicos.
O problema não está em consultar os portais, mas em tratar todas as ofertas como se fossem diretamente comparáveis ou como se representassem negociações efetivamente concluídas.
Uma pesquisa adequada precisa observar, entre outros pontos:
- Se o imóvel anunciado ainda está disponível;
- Se as informações publicadas são confiáveis;
- Se as características são realmente comparáveis;
- Há quanto tempo o imóvel está anunciado;
- Se existem duplicidades em diferentes imobiliárias;
- Se o preço contém margem de negociação;
- Se a localização indicada corresponde à realidade.
Uma média simples pode misturar imóveis de padrões, condições e localizações diferentes, distorcendo a conclusão.
Como é realizada uma avaliação tecnicamente fundamentada?
O procedimento depende da finalidade e das particularidades de cada trabalho, mas normalmente pode envolver:
1. Definição da finalidade
A avaliação pode ser destinada a inventário, partilha, negociação, processo judicial, planejamento patrimonial, garantia, dissolução societária ou outra necessidade.
A finalidade influencia a abordagem, a data de referência e o conteúdo do trabalho.
2. Análise documental
São examinados os documentos disponíveis, como matrícula, cadastro municipal, plantas e informações relacionadas ao imóvel.
3. Vistoria
A vistoria permite identificar as características reais, o padrão construtivo, o estado de conservação, a ocupação e outros elementos relevantes.
4. Estudo da localização
O entorno, a infraestrutura, a acessibilidade, os serviços disponíveis e as condições da região também podem influenciar o valor.
5. Pesquisa de mercado
O avaliador procura elementos comparáveis e verifica a qualidade das informações coletadas.
6. Tratamento técnico dos dados
As diferenças entre o imóvel avaliado e os elementos pesquisados precisam ser consideradas de forma tecnicamente justificável.
7. Apresentação da conclusão
O resultado deve ser fundamentado e apresentado de maneira clara, permitindo compreender os critérios utilizados.
Quais são os riscos de utilizar um valor sem fundamentação?
Uma estimativa inadequada pode:
- Prolongar o tempo de venda;
- Afugentar compradores;
- Provocar perda patrimonial;
- Criar conflitos entre herdeiros;
- Dificultar uma partilha;
- Comprometer negociações;
- Enfraquecer uma argumentação judicial;
- Produzir decisões empresariais equivocadas.
Em situações envolvendo patrimônio, uma diferença aparentemente pequena pode representar um impacto financeiro relevante.
O que é o PTAM?
O PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é o documento elaborado pelo corretor avaliador no qual é apresentada uma análise de mercado baseada em critérios técnicos para determinar o valor de comercialização do imóvel.
Sua elaboração está regulamentada pelo Sistema COFECI-CRECI, que também mantém o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários — CNAI. Consulte a regulamentação e o cadastro público do COFECI.
Conclusão
Os anúncios são importantes para conhecer a oferta existente, mas não devem ser utilizados isoladamente para definir o valor de um imóvel.
Uma avaliação tecnicamente fundamentada considera documentação, vistoria, características do imóvel, localização, elementos comparáveis, comportamento do mercado e finalidade do trabalho.
📌 O anúncio apresenta uma expectativa. A avaliação transforma informações de mercado em uma conclusão tecnicamente fundamentada.
A JR Avaliações & Perícias realiza avaliações imobiliárias judiciais e extrajudiciais e presta assistência técnica em processos que envolvem imóveis.
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